"여기서 2년만 더 살자”…전세 대란 속 재계약 러시, 그 이유는?

최근 서울 아파트 전세 시장에서 기존 계약 갱신 비중이 사상 최고치를 기록하고 있습니다.
2025년 7월 한 달간 서울 전세 계약 8,944건 중 무려 47.1%가 갱신 계약이었고 이는 전달보다도 2.1%포인트, 연초보다는 10.8%포인트가 늘어난 수치입니다.

그 배경에는 6월 27일 발표된 정부의 부동산·금융대책이 자리 잡고 있습니다.

특히 전세대출 규제 강화는 세입자들의 선택을 완전히 바꾸어 놓았습니다.

 

 

 

 

왜 갱신 계약이 급증했을까?

대출 막히니 ‘지금 집에 그냥 산다’
정부는 소유권 이전 예정 주택에 대해 전세대출을 금지했습니다.

이 조치는 “갭투자 차단”이라는 명분을 내세웠지만 결과적으로 세입자들의 자금 유동성을 크게 제약했습니다.

 

신규 전세, 가격이 너무 올랐다
같은 단지, 같은 평수라도 신규 계약은 기존 갱신보다 최대 10억 원 이상 비쌉니다.
예를 들어 서울 서초구 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡의 경우 갱신 계약의 시세는 13.6억 ~ 16.8억 원인 반면 신규 계약은 20억 ~ 24억 원대를 형성하고 있습니다.

 

‘불확실한 시장’보다 ‘확실한 갱신’
대출 가능 여부와 높은 전셋값, 전세사기 우려 등 복합적인 불안감이 결국 계약 연장이라는 선택을 유도한 것으로 분석됩니다.

 

6·27 부동산 대책 중 전세 관련 핵심 내용 요약

소유권 이전 전 전세대출 금지	매매 계약 후 잔금일 전에 전세대출 금지 (→ 갭투자 차단 목적)
DSR 적용 확대	고소득·고자산자에 대한 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용
전세보증금 반환보증 강화	임대인의 보증보험 가입 여부 의무화 확대

 

 

현장 전문가의 분석은?

“대출 한도가 줄거나 거절당한 세입자들이 전세 갱신을 선택할 수밖에 없습니다. 특히 강남, 마포처럼 전세가가 높은 지역일수록 재계약, 혹은 반전세로 전환하려는 움직임이 뚜렷하죠.” – 이주현 / 월천재테크 대표

 

앞으로 전세 시장 어떻게 될까?

갱신 계약 선호 추세는 당분간 유지될 전망

신규 계약 전셋값은 상승 압력 지속

반전세(월세 혼합형) 증가 예상

전세 대출 심사 강화 → 시장 유동성 위축

 

마무리하며

정부의 ‘전세 대책’은 갭투자를 막겠다는 취지였지만ㅡ전세를 원하는 실수요자들의 숨통까지 조이는 결과를 초래하고 있습니다.
세입자들은 선택지가 줄어들고 집주인들은 불확실한 대출 규제로 전세 물량을 줄이는 상황입니다.
2025년 하반기 전세 시장의 흐름은 예년보다 훨씬 복잡하고 조심스러워졌습니다.

각자의 경제 상황에 맞는 치밀한 계획이 필요합니다.